财联社9月21日讯公募REITs新一轮扩容正在提速
。相比单纯的产品数量增加
，越来越多此前未曾进入或较少出现在公募REITs市场的资产被装入产品。

　　9月20日，招商资管招商蛇口商业不动产REIT、华夏华润电力燃煤发电REIT 、长城华能燃煤发电REIT同日获得证监会注册批复 ，其中后两只为市场首批燃煤发电公募REITs 。至此
，9月以来获批的首发REITs已经达到8只，今年以来达到28只
。

　　数量之外 ，底层资产的变化更为明显。今年以来
，商业零售
、写字楼、酒店 、市政供热
、水利设施发电等资产陆续进入发行或获批阶段，9月又首次出现燃煤发电REITs 。从早期的产业园、高速公路 、仓储物流
、保障性租赁住房 ，到近年来的数据中心、水利设施
，再到商业不动产 、酒店和煤电，公募REITs可覆盖的资产范围正在继续向外延伸
。

　　截至9月18日 ，全市场已经上市89只公募REITs
，总市值约2316亿元。今年以来已发行15单，发行规模455.5亿元 ，同比增长35.3% 。

　　首批煤电REITs即将上线

　　9月20日获批的3只产品，横跨商业不动产和燃煤发电两个领域
。

　　其中
，华夏华润电力燃煤发电REIT底层资产为华润焦作电厂项目，位于河南焦作 ，拥有两台660MW超超临界燃煤热电联产机组
，合计装机容量132万千瓦。证监会批复显示，该基金合同期限20年 ，募集份额总额7亿份 。

　　长城华能燃煤发电REIT底层资产则为华能青岛项目
，作为青岛市董家口经济区唯一的大型公共热源和主力电源，项目兼具发电
、供暖、供汽三项业务 ，收益来源多元 、运营稳定、现金流可靠
，是山东省新旧动能转换重点项目
。核心资产包括两台350MW热电联产机组及配套供热设施，业务收入来自发电
、供汽和供暖 ，基金合同期限27年。

　　9月21日盘后 ，基金管理人发布《询价公告》，长城华能燃煤发电REIT成为市场首单启动询价发售的煤电REITs 。根据《询价公告》
，本次发行初始发售份额10亿份，询价区间为2.716元/份—3.319元/份 ，网下询价时间为2026年9月28日9:00—15:00。

　　作为能源领域标志性REITs探索
，华能煤电REIT启动询价发售具有多重意义：一是将非流动的热电联产煤电资产转化为可交易的金融产品，以资本市场服务实体经济高质量发展 ，并通过市场化定价释放资产真实价值
，服务国家能源安全、彰显煤电“压舱石
”作用；

　　二是回笼资金可精准投向风电 、光伏
、储能和新一代煤电升级等领域，形成“存量盘活—资金回笼—清洁能源投资”良性循环 ，服务“双碳 ”战略；

　　三是填补煤电资产在公募REITs领域的空白
，丰富公募REITs品类，为资本市场提供具有能源不动产特色的投资标的；

　　四是向市场充分展示优质煤电资产的长期投资价值与现金流稳定性 ，为同类存量资产盘活提供可复制的路径与标杆范例
，有效提振行业信心
。

　　煤电进入公募REITs后，能源类REITs覆盖范围进一步从风电、光伏等新能源资产向传统电源延伸。从两只煤电REITs披露的信息看 ，发电利用小时数 、上网电量
、煤炭采购费用 以及供热、供汽收入等，均是影响项目现金流和估值的重要因素 。

　　同日获批的招商资管招商蛇口商业REIT
，底层资产则为昆山招商花园城和深圳太子广场，覆盖零售商业和办公两类物业
。

　　从9月整体情况看 ，除上述3只产品外
，中金菜鸟仓储物流REIT 、中金杭州安居保障性租赁住房REIT
、广发新城吾悦商业不动产REIT、银华粤海水务水利REIT于9月初获批，国金嘉泽新能源REIT随后获得批复 ，单月获批产品由此增至8只。

　　其中
，银华粤海水务水利REIT又是一个新的细分品类 。该基金底层资产包括广东飞来峡项目和潮州项目，是全国首单水利设施发电REITs 、首单省级水利REITs ，预计发行规模15.83亿元
。此前国内首单水利REITs以水库供水收入为主
，新项目的主要收入来源转向水力发电。

　　今年8月获批并于9月完成募集的山证晋中公投瑞阳供热REIT，底层资产则是晋中市市政供热管网及相关设施 。基金9月16日正式设立 ，覆盖供热收费面积超过1200万平方米
、服务超过14.5万户用户
。

　　商业不动产进入密集申报期
，K1〖壹〗、 泰华城等排队

　　另一条扩容主线来自商业不动产。

　　2025年12月31日，证监会正式推出商业不动产REITs试点 。到了今年6月18日 ，汇添富上海地产商业REIT 、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT
、中金唯品会商业REIT首批4只产品集中上市，合计募集资金约203亿元
，底层资产已经覆盖购物中心、商业零售和办公楼
。

　　此后，商业不动产项目开始持续进入申报队列。

　　证监会行政许可进度显示，9月以来已有6只首发REITs新申报 ，包括华夏中海商业不动产REIT 、国泰海通上实租赁住房REIT
、华安晶澳科技新能源REIT、国联安泰华城商业不动产REIT 、国泰海通鹏瑞利商业不动产REIT以及广发新世界商业不动产REIT 。

　　仅最近一周
，商业不动产就新增3单。

　　国联安泰华城商业不动产REIT于9月14日申报，底层资产为山东潍坊泰华城 ，商业体量约33万平方米
，原始权益人为山东本土民营企业世纪泰华集团
。该项目也是山东首个由本土民企独立打造
、位于非省会地级市的单一商业资产REITs申报项目。

　　国泰海通鹏瑞利商业不动产REIT底层资产则指向成都鹏瑞利青羊广场，原始权益人为新加坡鹏瑞利集团旗下企业 。该项目此前曾按照消费基础设施项目推进 ，并于今年6月取得国家发改委推荐
，正式申报时项目类型调整为商业不动产REITs
。

　　9月17日申报的广发新世界商业不动产REIT关注度更高。其底层资产为上海香港新世界大厦，包括上海K11购物艺术中心及K11 ATELIER办公楼 ，底层资产由香港上市公司新世界发展独资持有 。9月21日，新世界发展披露
，NWD C-REIT申请已获上交所出具受理通知书，预期发行规模约38.18亿元 ，新世界发展将认购至少20%的基金份额；证监会行政许可信息显示
，该基金募集注册申请材料已于9月17日接收
。

　　排队项目的资产形态还在继续细分。

　　华夏银泰百货商业REIT底层资产为合肥银泰中心一期、二期；华夏大悦城商业REIT拟装入天津大悦城；华安中电浦软商业REIT对应上海张江金科路地铁站上盖的汇智世界 商业中心 。中金开元旅业商业REIT则直接装入杭州 、温州
、嵊州三家开元名都酒店，近来 已经进入反馈阶段
。

　　酒店资产也已经走到发行端。8月获批的华泰华住安住REIT ，底层资产包括广州天河体育中心美居酒店、全季酒店以及上海江桥万达桔子水晶酒店
，是深交所首单酒店型商业不动产REIT，产品将于9月23日进行网下询价 。

　　资产类型越来越多 ，审核关注点也开始更多落到资产运营和现金流本身
。

　　商业不动产项目中
，交易所对于出租率 、租金增长
、租约期限、租户集中度以及估值参数的问询明显增加。9月4日，华安中电浦软商业REIT收到上交所反馈 ，问题覆盖返租安排 、重要现金流提供方、租金水平
、租约续签以及资本性支出等内容；招商蛇口商业REIT在回复问询后
，也主动下调了部分出租率、市场租金和长期增长率等假设 。

　　煤电项目面对的则是另一套运营变量，包括煤价 、电量
、电价、供热收入以及机组运行年限；酒店资产更加依赖入住率 、平均房价和品牌运营能力；购物中心则需要持续观察客流
、出租率和租户结构。

（文章来源：财联社）